Alojamento Local: atenção às regras fiscais, sobretudo em zonas de contenção
Quem tem imóveis afetos à atividade de Alojamento Local (AL) deve ter em conta um conjunto de regras fiscais específicas, especialmente quando o imóvel está situado em zonas classificadas como de contenção — áreas com elevada densidade de AL e escassez de habitação para residência permanente. Nestas zonas, a carga fiscal aplicada aos rendimentos da atividade é mais elevada.
Tributação agravada em zonas de contenção
O regime simplificado do IRS, aplicável a empresários em nome individual e trabalhadores independentes, determina que apenas uma parte dos rendimentos brutos é sujeita a imposto, consoante um coeficiente fixado por lei. Fora das zonas de contenção, esse coeficiente é de 0,35 — ou seja, 35% dos rendimentos são considerados para efeitos de IRS. No entanto, dentro das zonas de contenção, esse valor aumenta para 0,50, o que significa uma maior tributação.
Por exemplo, um titular que tenha rendimentos de 30 mil euros num ano pagará imposto sobre 10.500 euros se o imóvel não estiver numa zona crítica. Já se estiver localizado numa zona de contenção, o montante tributável sobe para 15 mil euros.
Como declarar os rendimentos de Alojamento Local no IRS
Para efeitos de IRS, os rendimentos de AL devem ser declarados na Modelo 3, mais concretamente no anexo B (regime simplificado). No quadro 4A, campo 417, são indicados os valores obtidos com a atividade. Se o imóvel estiver em zona de contenção, é necessário preencher também o quadro 13F, de modo a que seja aplicado o coeficiente de 0,50.
A atividade deve estar aberta nas Finanças com o CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) ou CAE 55204 (outros locais de alojamento de curta duração).
Regime simplificado ou contabilidade organizada?
Até aos 200 mil euros de faturação anual, é possível manter o regime simplificado, onde os encargos são presumidos e não é permitida a dedução das despesas reais — o que pode ser desfavorável para quem tenha muitos custos associados à atividade.
Acima desse valor, a contabilidade organizada passa a ser obrigatória. Neste regime, todos os rendimentos são tributados, mas é possível deduzir os encargos efetivos, como manutenção, pessoal, seguros, entre outros. A contabilidade organizada pode revelar-se mais vantajosa quando os custos superam 65% dos rendimentos (ou 50% nas zonas de contenção). Além disso, prejuízos apurados podem ser usados para compensar lucros nos 12 anos seguintes, até um limite de 70% dos lucros de cada ano.
Englobamento e impacto nas taxas de IRS
Os rendimentos provenientes de Alojamento Local são englobados com os restantes rendimentos do contribuinte (salários, pensões, etc.), o que pode influenciar o escalão de IRS aplicável. As taxas variam entre 14,5% e 48%, podendo ainda ser adicionada uma taxa adicional de solidariedade de 2,5% ou 5%, conforme o montante.
Reservas canceladas também contam
Se um hóspede cancelar a reserva, mas o valor pago for retido pelo proprietário, esse montante é considerado rendimento tributável e deve ser incluído no campo 414 do anexo B, sendo tributado à taxa de 10%.
Quando o titular da licença não é o proprietário
Se o imóvel está explorado por um terceiro (e não pelo proprietário), os rendimentos devem ser declarados pelo proprietário como rendas, ou seja, como categoria F (rendimentos prediais).
Benefício fiscal para quem transfere o AL para arrendamento
Com as medidas do programa “Mais Habitação”, quem decidir retirar o imóvel do AL e passá-lo para arrendamento permanente pode beneficiar de isenção total de IRS e IRC sobre os rendimentos das rendas, desde que o imóvel tenha estado afeto ao AL até 31 de dezembro de 2022 e o novo contrato de arrendamento seja celebrado até ao final de 2024.
Esta isenção mantém-se até 31 de dezembro de 2029, desde que todas as condições exigidas sejam cumpridas.
A fiscalidade do Alojamento Local é um tema sensível e com impacto direto na rentabilidade da atividade. Avaliar com rigor o enquadramento fiscal, a localização do imóvel e o regime mais adequado é essencial para evitar surpresas e garantir o cumprimento das obrigações legais.
Fonte: SUPERCASA